Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont un moyen d’investir dans l’immobilier. Elles sont souvent appelées « pierre-papier », ce qui les décrit assez bien. Elles présentent un premier avantage de déléguer la gestion de votre placement dans la pierre. Les SCPI permettent aussi un investissement limité : de l’ordre de dizaines ou centaines d’euros en général au lieu de dizaines ou de centaines de milliers d’euros pour l’investissement immobilier en direct.
Le fonctionnement des SCPI :
Il s’agit simplement d’acheter des parts dans une société qui acquière de l’immobilier dans un but d’exploitation locative. En revanche, par rapport à une action par exemple, la liquidité des parts est limitée.
Il y a donc deux facteurs de variation à prendre en compte : le rendement annuel et les variations de prix des parts.
Les thèmes de ces placements sont divers et présentent un intérêt plus ou moins pertinent selon le contexte… ou votre sensibilité : bureau, stockage, parkings, Ehpad, centres commerciaux…
Les 2 types de SCPI :
- Les SCPI à capital fixe : Le montant total de cette SCPI est fixe et si toutes les parts ont été vendues, il faut attendre que quelqu’un vende pour pouvoir acheter.
- Les SCPI à capital variable : Le montant total est variable et la SCPI émet des parts supplémentaires pour investir dans de nouveaux bâtiments au sein de la même SCPI. Les parts sont néanmoins plus liquides que dans les SCPI à capital fixe.
Un placement de long terme :
Il est nécessaire d’envisager ce produit comme un placement de longue durée (comme dans l’immobilier classique) : 10 ou 15 ans sont nécessaires au minimum pour que ce soit rentable. En effet, il y a de nombreux frais à compenser pour que ce placement vous rapporte réellement :
- Les frais d’entrée ;
- Les commissions sur les opérations de vente et d’achat de votre portefeuille ;
- Les frais de gestion du parc immobilier ;
- Les charges de copropriété,
- Sans oublier les taxes foncières, les impôts et prélèvements sociaux.
Il est donc nécessaire d’attendre plusieurs années afin d’absorber les frais qui grèvent la rentabilité de ce type de placement. Autrement, vous perdriez de l’argent au lieu d’en gagner !
Les 3 types de finalité :
Les SCPI de rendement
La majorité des SCPI entrent dans cette catégorie. Ce sont des placements qui remplissent le rôle traditionnel d’un investissement : un rendement annuel pour une mise de départ. Les taux sont très variables d’une SCPI à l’autre et d’une année à l’autre. Ils peuvent atteindre 6% bruts annuels.
Les SCPI fiscales
La finalité de ces SCPI est d’obtenir des réductions d’impôt par le bien de ce placement, sans privilégier l’aspect rentabilité. Plus clairement, vous investissez dans un dispositif fiscal (Pinel, de Normandie, ou autre) pour obtenir une réduction fiscale en fonction du montant de votre mise.
Les SCPI de plus-value :
Comme mentionné plus haut, les parts de SCPI sont sujettes à variation et vous pouvez espérer un gain sur le capital investi si les valeurs augmentent.
Où en trouver ?
Les sites comparatifs peuvent vous rediriger vers des plateformes dédiées aux SCPI. Votre banque de détail peut, elle aussi, vous proposer d’y souscrire, mais avec moins de choix et parfois des commissions supplémentaires. Certaines SCPI sont même proposées dans un produit financier entièrement dédié.
Investir dans les SCPI : Prudence, comme d’habitude !
Il peut y avoir des moyens d’optimiser encore votre investissement dans les SCPI. Nous verrons cela dans un prochain billet dans Wozzu.fr.
Comme pour tous vos placements, privilégiez la comparaison des offres et calculez le rendement global net à la fin de l’horizon prévu de cette opération. Enfin, gardez aussi en tête qu’il n’y a pas de placement rentable sans risque et qu’il est prudent de diversifier.
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