Dans le précédent billet, nous vous avons présenté les différents types de SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers). Voici à présent un chapitre sur les options d’investissement dans des parts de SCPI.
Etant donné qu’il s’agit d’un produit d’investissement immobilier, par voie de conséquence, les SCPI ont le même traitement qu’un investissement classique dans l’immobilier, les intermédiaires en plus. S’agit-il du meilleur moyen pour optimiser votre placement dans les SCPI ?
Les réseaux de distributions :
- Les banques physiques ou en ligne. Elles peuvent vous en proposer dans divers véhicules de placements et dans des enveloppes fiscales particulières. Vous aurez assez peu de choix. L’inclusion des SCPI dans une assurance-vie, par exemple, multiplie les frais en échange d’un cadre fiscal différent (en particulier celui des assurances-vie) et d’un prix légèrement réduit.
- Les plateformes en ligne spécialisées dans les SCPI : elles proposent un large choix de SCPI. N’hésitez pas à vérifier leur sérieux et à les comparer.
- Les gestionnaires de patrimoines et les sociétés de gestion. L’avantage des premiers est un conseil plus personnalisé. Les offres sont de même nature que ce que vous trouverez dans les banques, mais avec plus de choix en général. Evidemment, les commissions d’intermédiation restent d’actualité aussi.
- Directement auprès des SCPI. C’est rare et les leurs produits sont de toute façon présentés au sein d’un produit d’ « épargne » adéquat.
Les enveloppes fiscales :
Les SCPI sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers, frais annexes déduits. Si vous avez d’autres types d’investissement dans le foncier, ces deux types de revenus s’additionnent et leurs frais sont aussi de même nature.
En revanche, si vous incluez vos parts de SCPI dans une assurance vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui vaut pour le calcul de l’impôt dû au titre de vos revenus tirés de cette source.
L’effet de levier du crédit : une voie pour optimiser votre placement dans les SCPI ?
Comme pour un achat dans l’immobilier, vous pouvez recourir à un prêt immobilier pour investir dans l’achat de parts de SCPI.
Plusieurs plateformes vous proposent même de vous financer à 100% !
Même votre banque peut vous financer, à condition d’acheter vos parts de SCPI chez elle.
Maintenant, est-ce que cet effet de levier est aussi intéressant qu’un autre investissement ?
Nous vivons une période particulière de taux immobiliers très faibles, l’impact sur les gains est donc limité mais pas inexistant.
En effet, les intérêts (et l’éventuelle assurance qui va avec) sont suffisamment importants pour que le résultat soit équivalents à un placement beaucoup moins cher sans apport personnel. Voici un exemple avec une (hypothèse de rendement de la SCPI à 5% brut avec 10% de frais :
Supposons que vous fassiez un apport pour réduire la perte due aux intérêts d’emprunt. Le résultat serait équivalent à un placement à plus ou moins 3% net d’une somme bien inférieure. Jugez plutôt :
Si vous optez pour un crédit immobilier pour financer tout ou partie de votre investissement, le rendement est largement contrebalancé par l’addition des intérêts du crédit ajoutés aux frais.
L’effet de levier du crédit, ne semble pas forcément judicieux pour optimiser votre placement dans les SCPI.
Les alternatives aux SCPI dans l’immobilier :
D’autres alternatives dans l’investissement immobilier existent :
- SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) ;
- Achat en nue propriété ;
- Investissement locatif (en nu ou en statut de Loueur Meublé Non Professionnel) ;
- Crowdlending immobilier ;
- SCI (Société Civile Immobilière) ;
- OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), etc.
En réalité, vous pouvez voir qu’il y a une multitude de façons d’investir dans l’immobilier. Ce peut être en direct, via des sociétés ou des produits dérivés.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et selon les sommes que vous voulez y consacrer et vos affinités, vous trouverez sans doute chaussures à vos pieds.
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