Ou comment des décisions récentes ont verrouillé le marché de l’immobilier dans tous ses compartiments…
Les décisions gouvernementales successives qui alimentent la crise du logement
Les règlements successifs liés à la consommation énergétique, les DPE (Diagnostic de Performance Energétique) puis les audits appliqués sans discernement ont disqualifié des centaines de milliers de logements du marché de la location, et introduit un biais dans le prix de vente. Si vous ne l’avez pas encore lu ou entendu, les logements les moins performants vont être exclus du marché de la location. Voici un lien vers les explications gouvernementales sur le sujet, si vous souhaitez les détailler.
Evidemment, cerise sur le gâteau, l’Union Européenne a aussi légiféré sur la question, en ajoutant son grain de sel dans un plat déjà indigeste. L’association UNPI des propriétaires immobiliers vous explique ce qui se prépare au niveau européen : Lien.
La hausse des taux pour lutter contre l’inflation
Indépendamment des causes de l’inflation, la hausse des taux a été mise en place de façon assez brutale par la BCE (qui agit aussi pour le compte de la Banque de France) pour contrer la hausse des prix dans l’Union Européenne.
Cette hausse des taux directeurs a mécaniquement conduit à une hausse des taux d’intérêt pour les prêts, en pour ce qui nous concerne, les prêts immobiliers.
Le pouvoir d’achat immobilier s’est effondré en un an. La surface que vous pouvez vous payer en termes de m² s’est réduite d’un tiers environ ! C’est catastrophique pour les candidats à l’achat et pour le marché immobilier résidentiel d’une façon générale. On commence à parler de 4% d’intérêt pour une durée de 20 ans.
Entendons-nous bien, un taux d’intérêt élevé seul ne signifie rien. Mais quand il succède à une hausse importante des prix soutenue par des taux au raz des pâquerettes pendant des décennies… il tombe au pire moment !
Ajoutez à cela le taux d’usure fait pour protéger les emprunteurs, et qui finalement les empêchait carrément d’emprunter. Il a fallu des atermoiements interminables pour que le HCSF finisse pas réaliser le décalage entre le taux décidé par un de ses membres (la Banque de France) pour que la révision du taux d’usure passe à un rythme mensuel !
La frilosité des banques de détail
Les banques ont elles-mêmes resserré les conditions de prêt pour conserver, voire augmenter leurs marges. Evidemment, ces banques se défaussent sur le HCSF pour expliquer les refus de prêt.
Des groupes de pression du secteur immobilier tentent de faire infléchir le HCSF pour faciliter les prêts bancaires, sans résultat pour l’instant.
L’horizon s’assombrit sur les SCPI dans les locaux commerciaux
A moins d’être complètement sourd et aveugle, un économiste qui vous explique qu’il n’y a pas de crise de liquidité vous raconte des salades. Les faillites de banques aux Etats-Unis augmentent de façon dramatique. Et les personnes comme les institutions essaient de récupérer leurs billes tant que c’est possible.
Ce phénomène met en péril non seulement les banques, mais aussi les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobiliers Cotées). Selon certains observateurs, on voit des détenteurs de SCPI s’inquiétant à la fois de la baisse des prix immobiliers dans ce pays, mais aussi de la disponibilité des liquidités. Les premiers vendeurs sont, selon eux, ceux qui s’en tireront le mieux.
Ce qui est craint à présent, c’est un phénomène de contagion vers l’Europe et la France, importé par des entreprises multinationales (Unibail Rodamco Westfield par exemple, est implantée dans le monde entier) et accéléré par une crise de liquidités qui mettrait la BCE devant ses contradictions : Continuer d’augmenter les taux quitte à aggraver la crise, ou refaire tourner la planche à bien de façon vertigineuse pour garantir la disponibilité de l’argent…
Les gérants de SCPI risquent de devoir « se débarrasser » d’une partie de leur patrimoine pour pouvoir dégager de la trésorerie.
Tout ceci entraîne des conséquences colossales sur le marché immobilier, ses acteurs et ses bénéficiaires… la suite au prochain épisode !
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