Ou comment le système mis en place par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et les banques œuvre contre vos intérêts financiers.
Vous l’aurez sans doute deviné, ce billet est un billet d’humeur contre le système mis en place depuis quelques mois concernant les prêts immobiliers.
Le bien fondé du plafond de 35% d’endettement à ne pas dépasser
Afin d’empêcher que des ménages se surendettent, en particulier en contractant un prêt au-dessus de leur moyen, le HCSF a émis une recommandation qui s’est muée en obligation plafonnant l’ensemble des prêts contractés à 35% de leurs revenus.
L’intention est louable, mais comme toutes les intentions, elle ne garantit pas contre les effets de bord.
Quand un ménage gagnant un revenu médian, voire moins (aux alentours de 2400€ par personne en France en ce moment) souhaite acquérir son logement, on peut comprendre l’utilité du dispositif.
Les taux d’intérêt montent en flèche et les mensualités grimpent à une vitesse vertigineuse. Il faut faire en sorte que ce ménage puisse vivre tout de même sans difficultés importantes malgré ses mensualités de crédits.
Nous allons vous livrer ici le témoignage d’un couple pour qui les règles du HCSF sont contre productives et absurdes.
La retraite en ligne de mire
Notre couple témoin, gagne bien sa vie: ils sont tous les deux cadres dans le privé. Ils se sont un jour rendu compte que, comme tous les Français du privé, leur pouvoir d’achat chuterait drastiquement à la retraite. Pour l’instant, ils tablent sur 50% de chute environ… si les choses n’empirent pas encore pendant les 15 à 20 ans qu’ils leur reste à travailler comme salariés. Car personne ne sait combien il touchera à la retraite. PERSONNE. On peut seulement faire des estimations. Celles-ci seront d’autant plus fausses, que les réformes se succèdent et réduisent implacablement les perspectives.
Ils ont décidé de compléter leurs pensions à venir avec un revenu complémentaire. Ils ont donc investi dans la pierre, comme beaucoup. En 2023, par mesure de prudence, ils consultent leur banque (dont nous tairons le nom*) pour faire un nouveau dossier de crédit et acheter un petit appartement pour le mettre en location. La tâche sera ardue de bout en bout, compte tenu du contexte actuel. Mais qu’importe.
Quand la banque fait jouer la règle des 35% contre vous
Admettons, à titre d’exemple, qu’en comptant les revenus locatifs, ce couple gagne 10 000 € net par mois**. Nous sommes d’accord pour dire qu’a priori, ils ne sont pas dans le besoin. Loin de là. Ils ont tout de même des crédits à rembourser et, dans ce cas, les crédits sont remboursés par les loyers perçus à hauteur de 4 500 €. On peut dire que tout va bien pour eux.
Eh bien non ! Pas du tout ! Figurez-vous que la banque calcule qu’ils sont endettés à 45% dont complètement hors cadre. Mais le HCSF a prévu, des exceptions : 20% de dossiers qui dépasseraient le plafond. Mais là encore, c’est raté ! La banque a tellement peur de prêter qu’elle prend comme prétexte les organismes de garantie pour expliquer qu’avoir un crédit de plus entraînerait un surendettement. Un surendettement avec environ de 5 000 € de reste à vivre !
Autrement dit, elle leur a jeté à la figure qu’ils auraient à peine de quoi manger avec 5 000 € !
Le trouillomètre à zéro
Paradoxalement, appliquer ici la logique s’avère complètement irrationnel.
De plus en plus de banque choisissent des prétextes de plus en plus farfelus pour refuser ne serait-ce que de monter un dossier en se servant des règles du HCSF comme bouclier, et en les dévoyant pour rejeter les candidatures.
« L’enfer est pavé de bonnes intentions »
Nous avons encore ici un exemple de mesures prises au niveau de l’état ,sans avoir considéré les effets de bord. En se figurant qu’elles ne donneront pas lieu à des pratiques abusives.
C’est en effet abusif. Car le rôle des banques est de prêter de l’argent pour faire tourner l’économie. Le HCSF leur a donné les moyens de se cacher derrière des textes pour se contenter de capter votre argent, tout en se défiant de vous.
Evidemment, pour une immense partie de la population, qui n’a pas les moyens de ces témoins, il n’y a même pas besoin de faire de circonvolutions ridicules pour rejeter les dossiers. Ce faisant, le système a bloqué tout un pan de l’activité économique du pays. Et avec, l’espoir de beaucoup d’habiter dans leur propre logement.
(*) Il ne s’agit pas de pointer du doigt une banque en particulier, mais de dénoncer les agissements de l’ensemble des banques de détail en France.
(**) Les valeurs sont fictives et données à titre d’exemple. Mais le raisonnement reste le même.
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